50억 부자 되기 - 하남 감일,위례신도시 부동산 분석 및 투자 전망

안녕하세요. 경자입니다.

오늘은 하남 감일과 위례신도시의 부동산 분석 및 투자 전망에 대한 피드입니다.

 

1. 감일 신도시 (하남)

감일신도시는 일단 인지도 부터 별로 없다. 그 뜻은 가성비 좋은 신도시라는 말과 같다라고 생각한다.

위치는 송파에 접해 있는 하남으로 위례 바로 위쪽에 자리 잡고 있다.

 

강남권의 마지막 뉴타운인 거여마천 뉴타운에 인접하고 규모는 위례신도시 > 감일신도시 > 거여마천뉴타운 순이다.

 

감일의 대표적인 단지는 포웰시티 시리즈들(힐스테이트, 푸르지오, 더샵)이다.

사실상 서울권이지만 남한산성 청량산/금양산을 끼고 있고 푸르지오와 더샵은 골프장뷰까지 나오니 언론이나 이슈를 한 번 타면 가치와 위상이 높아질 수 있다고 생각한다.

해당 단지들은 이제 막 입주한지 2년이 지나서 급매 물건들이 소화되는 모양새다.

주위 호재로는 거여마천뉴타운 개발과 3호선 연장(감일역)으로 볼 수 있다. 

3호선 연장은 오금역에서 감일을 거쳐 교산, 하남시청까지 뻗어가는 노선으로 신도시 특유의 교통 불편을 해결해 줄 주요 요소로 볼 수 있다.

위에 언급했듯이 주요 아파트들이 이제막 입주한지 2년정도기 때문에 상대적 가격은 저렴한 편이다.

매수 괜찮은 감일지구 내 아파트는 감일한라비발디('19.6월 입주 - 감일 첫입주, 초품아에 후문은 감일역 예정지와도 가까운편)와 포웰시티 시리즈 아파트(힐스, 푸르지오, 더샵)이다.

 

먼저 한라비발디 전용 84m2의 가격 추이는 아래와 같다.

거래량이 거의 없던 22년말 23년초에도 상대적으로 높은 거래량을 기록하였다(많이들 저평가? 투자 타이밍으로 생각한듯 하다)

 

더샵포웰시티의 경우, 전용 99m2는 23년 5월 초 현재, 12억 가까운 실거래를 기록 중이다.

비교 대상인 위례신도시의 대표적 아파트(위례중앙역 예정지 주변 - 위례신사선 노선)를 보면,

위례자연앤센트럴자이 84m2의 가격은 최근 13억 정도로 형성됐있다. 

 

위례 특성상 서울 송파, 하남, 성남 3개의 행정지역의 장단점과 특성이 있어서 송파꿈에그린위례24단지를 비교하고 싶었지만 최근 실거래가 없어서 센트럴 자이로 선정하였다.

대형 평수인 99m2을 보면 엠코타운 센트로엘을 꼽을 수 있으며, 최근 14억 중반대의 실거래를 기록하면서 회복 중이다.

위 가격 추이를 보면 느낌이 오듯이 감일 한라비발디 가격이 괜찮아 보인다.

입주 4년 매물과 하락장이 몰리면서 급한 하락을 기록하면서 매력적인 가격에 온 것을 확인할 수 있다.

 

가격을 대략 정리하면, (층/동 특성 반영 안함)

1) 감일

 - 한라비발디 전용84 : 9억

 - 더샵포웰시티 전용99 : 12억

 

2) 위례

 - 성남 자연앤센트럴자이 전용84 : 13억

 - 엠코타운 센트로엘 전용99 : 14.6억

 

감일지구가 생긴지 얼마 안돼서 이러한 가격 변동 추이를 보이고, 민간/공공 아파트의 가격 차이 또한 시간이 지나면서 붙을꺼라 본다.

또한 위례뿐만 아니라 미사나 강동구 아파트를 보면 감일 아파트의 가격이 매력적을 보이는 것이 사실이다.

 

위례는 현재 트램 공사를 시작하였고 위신사서도 곧 착공이 할 것으로 보이기에 위례의 교통호재는 좀 더 좋아보인다.(아래 사진 참조)

위례서부터 송파(헬리오시티등)를 거쳐 강남(삼성, 신사)으로 연결되는 지하철로 위신사선이 수년째 호재로 등극돼있다.

미사의 가격을 고려하면 감일이 좀 더 저평가라는 생각이 든다.

위례와 감일의 부동산 전망은 경기도에서 손꼽히게 좋을 것이라 본다.