재건축 투자 분석 - 목동아파트 1~14단지

안녕하세요. 경자입니다.

오늘은 목동아파트 1~14단지의 재건축 투자 관련 피드를 올리려 합니다.

 

일단 서울 목동은 대치동에 이은 대표적인 학군지로 생각이 듭니다.

그 뜻은 아이가 있고 학군지에 대한 열망이 있는 부모라면 한번쯤은 이사갈 선택지로 생각해봄직한 동네입니다.

 

그만큼 수요는 많습니다... 매매든 전세든

그리고 아직 저층아파트 비율이 꽤 되기때문에 재건축 사업성이 좋은 곳이라고 볼수 있습니다.

 

위치는 서울시 양천구의 목동, 신정동에 걸쳐서 1~14단지가 분포되어있고 서울의 서편에 있어서 사실 교통은 아쉬운 상황이다.

참고로 재밌는 일화가 있는데 9호선이 생기기 전인 십수년전에 이대목동병원 근처에 신목동역을 뚫어주려 했지만, 5/6단지 주민들이 안정성과 소음등의 문제들로 지금의 신목동역 위치로 위치를 바꾼점이다.

당시엔 역세권에 대한 투자 효과나 부동산에 대한 뜨거울 열기가 지금과 같지 않았었지만... 지금생각하면 참 웃픈일이라 볼 수 있다.

아무튼 강남지역과 달리 메인 노선이 거의 지나치지 않는다. 5호선 오목교역, 목동역 그리고 2호선의 지선이 양천구청역이 있다.

 

학원가는 크게 두군데로 몰려있다.

첫번째는 1~6단지는 사이 상가지역에 몰려있고

그 이후 단지는 오목교역과 목동역 그리고 9~14 단지 사이의 상가지역에 몰려있다.

재건축 속도는 6단지가 신속통합으로 제일 빠른편이고 각단지의 장점들은 아래와 같다.

아래 기사와도 같이 5,7단지가 대장이 될 확율이 높다.

https://www.mk.co.kr/news/realestate/10614484

시동 건 목동 재건축 … 노른자는 5·7단지, 가성비는 12단지 - 매일경제

그리고 가장 중요한 요소인 사업성은 5단지가 제일 좋은 편이고 목동아파트만 갈 수 있는 초등학교는 5,6단지 아이들이 가는 경인초등학교가 거의 유일하다.

 

물론 신부촌인 하이페리온, 트라팰리스가 가는 목운초도 인기가 높은 편이다.

다만 들리는 소문으로 메인주복(트라팰리스, 하이페리온등), 목동아파트(7단지 동편), 그리고 이외 3개 파트로 나눠서 교우관계를 한다는 말이 있다.

 

처음에는 우스갯소리로 믿지 않았으나 휴먼시아 거지? 나 개근거지? 등의 문화충격적인 용어가 나올정도니 충분히 있을법한 이야기다.

 

정리하면 목동 5, 7단지를 제일 사고 싶으나 물론 가격도 거의 제일 비싸기 때문에 뒷단지라도 사고 싶다...

재건축은 보통 10년 잡기 때문에 그 사이에 기회가 있을 수도 있다고 생각한다.

 

재건축 단계는 아래와 같다.

재건축 구역 결정 - 재건축을 추진할 구역을 선정하고, 해당 구역의 재건축 가능여부를 조사합니다. 이때, 해당 구역의 토지 및 건물의 소유자와 협의하여 조건을 합의

 

재개발 계획 수립 - 재건축을 추진하기 위한 전략을 수립합니다. 이때, 주민들의 요구사항을 수용하고, 건축법과 도시계획에 따른 제한 사항을 고려하여 재건축 계획을 수립.

 

건물 검사 및 평가 - 재건축 대상 건물의 안전성과 현재 가치를 평가하고, 해당 건물을 철거할 경우 발생할 수 있는 환경 문제나 인프라 문제 등을 조사

 

건축 설계 및 허가 - 새로운 건물의 설계를 수립하고, 해당 건축물의 건축허가를 받습니다. 이때, 주변 주민들의 이견이나 관할 기관의 제한사항을 고려하여 건축물의 설계를 수정할 수 있다.

 

건물 철거 - 대상 건물을 철거. 이때, 주민들의 안전을 고려하여 철거 시간과 방법을 정하고, 폐기물 처리와 관련된 규정에 따라 적절하게 처리.

 

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