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[르포] 아파트만 봄기운…전세사기 공포에 빌라시장은 '초토화'
최근 하락세가 멈춘 아파트와 달리 빌라 시장은 말 그대로 '꽁꽁'입니다. 전세사기 여파로 전세를 오려는 사람도 없고, 그러다 보니..
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안녕하세요. 경자입니다!!
오늘은 빌라 위기 뉴스와 함께 빌라 전세사기 방어 관련 블로깅을 하려 합니다.
연일 전세사기 뉴스가 많은 경제뉴스들을 덮치면서 전세 임대차 시장을 바로 꽁꽁 얼리는 효과가 나오는 것 같다.
다가구 주택 등은 아파트와 달리 등기부등본으로 간단히 선순위 채권 및 근저당을 확인하기가 어렵습니다. 물론 신축 다가구주택 같은 소위 말하는 빌라는 빨리 임대차 계약을 한 임차인은 아무래도 안전한 축에 들 수 있습니다.
그이유는 확정일자 순으로 향후 문제가 발생시, 보상이 나가고 경매로 낙찰받아도 그 순서대로 비용 처리가 되기 때문입니다.
이러한 문제점들을 방지하기 위해 전세보험 등이 있으나, 사정?에 따라서 들기 어려운 사람도 있기때문에 최우선 변제권 및 보증 보험 등을 활용하길 추천한다.
1. 최우선 변제권
최우선 변제권은 임대차 계약에 따른 월세 미수나 보증금 반환 등의 채권을 지방자치단체가 우선적으로 회수할 수 있는 권리를 의미한다.
임대차 금액에 따른 최우선 변제 금액 한도는 시도(특별시 및 광역시 포함)와 군(구)별로 다르며, 연간 임대차 계약 금액 대비 최대 10%까지 한도를 둔다.
그 금액은 아래 표를 참고하길 바란다.
자신이 계약할 지역을 파악 후 해당 소액 임차권 이하로 보증금 계약을 하면 최우선 변제금액, 즉, 내 임차 권한이 후순위여도 보증금의 30% 수준의 금액을 최우선 변제 받을 수 있다. 물론 이것도 경매에서 누군가 사갔을 경우 발생하는 변제 금액이다.
하지만 안타깝게도 보증 보험과 달리 보증금 전액을 보호받지 못하는 단점이 있으나, 그래도 원금의 30% 수준을 보상받을 수 있으니 적지 않은 금액이라 할수 있다.
2. 전세 보증 보험
전세 보증 보험은 전세금을 받고 전세계약을 체결한 세입자가 대출, 사업 실패 등으로 전세금을 반환하지 못하는 경우, 전세금을 보증해주는 보험이다.
일반적으로 전세 보증 보험은 보험료를 납입하여 가입할 수 있으며, 세입자는 전세금 반환을 위해 보증 보험사에 보증금을 예치한다. 보증 보험사는 세입자가 전세금을 반환하지 못하는 경우 전세금 대신 보증금을 선 지급해준다.
전세 보증 보험은 전세금 반환을 위한 안전망으로 활용되며, 세입자와 세입자의 보증인이 전세금을 반환할 수 있는 자금력이 부족하거나 의지가 없는 경우에 특히 유용하다. 또한, 전세 보증 보험에 가입함으로써 전세금을 반환할 수 없는 위험으로부터 세입자와 세입자의 보증인이 자유롭게 해방될 수 있다.
전세 보증 보험은 대출과 유사한 절차로 가입할 수 있으며, 가입 자격과 가입 방법, 보증한도, 보증금 이자율 등은 보험사마다 상이할 수 있으므로, 가입 전에는 보험사의 상세한 약관과 가격 등을 충분히 검토해보는 것이 좋다.
아마도 인터넷에 전세 보증 보험이라고 검색하면 여러 결과가 나올 것으로 생각된다.
하지만 보험료에 대한 부담과 보험 가입 거절이 될 수 있기 때문에 이러한 하락장? 에서는 임대인이 보증보험을 가입하는 조건을 특약 등으로 걸어서 보증보험을 꼭 가입하는 것을 추천한다.
특허 빌라 및 전세가율 높은 곳의 전세는 보증보험 필수!!
3. 월세 & 금융상품으로 월세 헷지
사실 이것도 저것도 머리 아프면 월세를 추천한다.
어찌 보면 이게 가장 큰 방어 수단이다. 월세에 대한 부담은 있지만, 요즘 미국주식 배당 ETF등은 세후 8%를 안정적으로 주는 것도 있으니, 사회 초년생들은 해당 상품들을 이용하면서 월세에 대한 위험을 헷지하면 어떨까 싶다.
특히 경매로 넘어가게되면 월세를 안내서 보증금 전체를 복구할 수 있는 효과도 낸다.
보통 경매 절차가 1년여 동안 되기때문에 해당 위험을 인지한 후 1년의 월세를 세이브 할 경우, 보증금은 어느정도 지킬 수 있을꺼라 판단된다.
참고로 미국은 최근 가구 자산에 부동산 비율이 늘긴 했지만 그래도 5, 60%이상의 비중을 금융 자산으로 갖고 있다. 각종 연금이나 주식등이며 ETF상품으로 갖고 있는 경우가 대부분이기에 우리나라가 부동산 경기에 따라 대선/총선이 결정되는 것처럼 미국은 금융, 주식시장에 따라서 해당 선거의 결과가 좌우된다. 따라서 ETF가 그나마 안정적으로 운용 및 수익을 내기도 한다.
투자는 개인적 성향과 책임이 따르기 때문에 경자는 3번을 추천했지만 모두 자신의 자산을 지키는 안전한 임대차 계약과 내집마련 플랜을 가졌으면 한다.
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