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https://n.news.naver.com/mnews/article/417/0000916221?sid=101 

"갭투자 리스크 있어" 분양 아파트 '실거주 의무 폐지' 법안 보류

전세사기가 수도권 전역으로 퍼져나가면서 파장이 커지는 모양새다.... 지난번에 이야기했듯이 국가가 세금을 써서 개인의 사기 피해액?을 보상한 적이 사실상 거의 없었기 때문에 전세사기 피해자들을 구해주진 못하지만, 갭투자 리스크 때문에 분양아파트의 실거주 의무 폐지를 보류하는 거는 좀 별개의 문제로 보인다.

 

기사에도 나와있듯이 이달 7일부터 수도권 기준 최대 10년이던 분양권 전매제한 기간이 공공택지·규제지역·분양가상한제 지역 3년, 과밀억제권역 1년, 기타 6개월로 완화됐다. 전매제한 완화는 정부의 시행령 개정으로 가능하다. 

 

하지만 실거주 의무로 많게는 5년까지 규제로 묶어놔서 사실상 전매 제한이 풀려도 실거주 의무로 인해 매도가 불가능한 상황이 나온다. 이것은 결국 또 공급 부족과 직결되어 향후 시장의 불안정성을 갖고 올 수 있는 요인으로 보인다.

 

서울과 경기권의 입주물량을 살펴보면 아래와 같다.

 

1) 서울 입주 아파트 물량

2) 경기 입주 아파트 물량

 

서울 주위로 위례, 광교, 다산, 김포 등지의 경기도권에 신도시가 생겨서 2024년까지는 서울의 부족분을 어느정도 흡수하겠지만, 2025년부터는 서울이나 경기도 모두 입주 물량이 현저히 감소하는 것을 볼 수 있다.

 

서울의 경우, 멸실 세대를 고려한다면 10년동안 2만여 세대만 추가 공급된 것으로 나와 있어서 사실상 2025년 부근에는 신축을 중심으로 상승 압력이 꽤 높을 것으로 판단된다.

 

따라서 해당 수급 불안 요인을 막으려면 신축에 대한 공급을 해줘야 하는데 저러한 정책의 보류가 미칠 영향은 상당할 것으로 본다. 사실 저렇게 풀어도 모두가 매도한다는 보장이 없기때문에 수도권역에 2025년 이후 공급이 부족한 것은 사실상 예상되는 미래라고 본다.

그 것을 막으려고 전정부에서는 3기신도시 카드를 갖고 왔으나 2025년부터 입주하려면 지금부터 공사 시작에 가깝게 되야하는데 지금 보상이 이제막 완료되는 곳이 교산 정도로 되어있으니 정부 입장에서도 해당 리스크를 막기 위해 골치가 아파 보인다.

 

따라서 우리는 신축 위주로 근미래 투자전략을 짜보는게 유효해 보인다.